Terug

Huizenprijzen te hoog? Helemaal niet! De rek is er zelfs nog lang niet uit.

Huizen

Huizenprijzen te hoog? Helemaal niet! De rek is er zelfs nog lang niet uit.

De Nederlandse huizenprijzen zijn de afgelopen jaren enorm gestegen. Een wooncrisis wordt er geroepen. Maar is er daadwerkelijke sprake van oververhitting, met andere woorden: is de stijging exorbitant en onverklaarbaar? Of is de stijging tamelijk rationeel uit te leggen en is het bijvoorbeeld mogelijk dat de prijzen nog verder gaan stijgen? 

Om met het laatste te beginnen: dat is heel goed mogelijk. Dat schrijven economen van RaboResearch in het zojuist verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt. Dit jaar zullen de prijzen gemiddeld 14,4 procent stijgen. Dat is bijna dubbel zo hard als in 2020, toen de prijzen gemiddeld 7,8 procent toenamen. Ook volgend jaar blijft de prijsgroei vermoedelijk hoog met een verwachte plus van nog eens 11,5 procent. Bij elkaar betekent het dat een gemiddeld gekocht huis in slechts twee jaar tijd 28 procent – meer dan 90.000 euro – duurder wordt. In hun juniraming gingen de Rabo-economen nog uit van een stijging met een kleine 11 procent in 2021, gevolgd door een verdere toename van 4,6 procent in 2022. Woningmarkteconoom Stefan Groot licht de bijstelling toe: “Sindsdien zijn de huizenprijsstijgingen verder versneld. Bovendien herstelt de Nederlandse economie sneller dan verwacht van de coronacrisis, en zijn de vooruitzichten voor de werkloosheid afgelopen maanden verder verbeterd. Ook voorzien we dat de kapitaalmarktrentes, die van invloed zijn op de hypotheekrentes, langer laag zullen blijven dan waar we in juni van uitgingen.”

Demografische verklaarbaar

Vaak worden het huidige woningtekort, de lage rente en de overvloed aan goedkoop geld genoemd als verklaringen van de prijsboost. Michael Hesp, Head of Strategy Netherlands bij CBRE Global Investors, denkt dat er meer aan de hand is. Hij geeft toe dat de bovengenoemde verklaringen juist zijn, maar maakt bij de lage rente meteen de kanttekening dat die al sinds medio 2016 onder de 2% ligt. Ook het woningtekort is niet nieuw: tien jaar geleden was dat er ook, maar toen daalden de prijzen. Ook wordt de doelstelling van 75.000 woningen erbij per jaar al drie jaar op rij gehaald. Er is dus meer aan de hand. Uit demografische analyses blijkt dat sterke prijsstijgingen historisch te koppelen zijn aan de toename van het aantal huishoudens met jonge ouders. Omdat bij deze groep volgens Hesp een grote(re) behoefte is om te kopen. Zo valt de sterke prijsstijging van 1977-1978, met prijsstijgingen van respectievelijk 29 en 40%, samen met de gezinsvorming van de babyboomers (de naoorlogse geboortegolf). Ook de sterke groei in de jaren ’90 en de vraagdip na de kredietcrisis rond 2013 zijn volgens Hesp demografisch te verklaren. Wat gebeurt er de komende jaren? Volgens Hesp zullen de huizenprijzen nog wel even doorstijgen, omdat er een toename zal zijn van het aantal 35-40 jarigen. De groep die de meeste behoefte heeft om te kopen (ter illustratie: in 2020 was de leeftijd waarop vrouwen hun eerste kind kregen 30 jaar en voor mannen 33 jaar). 

Zach Rowlandson 8Fesbgbujpk Unsplash

Prijzen te hoog? Helemaal niet!

Maar zijn de huizenprijzen eigenlijk wel zo hoog? Niet als je kijkt naar de werkelijke kosten, zegt financieel adviseur Paul van der Kwast. Hij stelt een beetje provocerend dat een huis goedkoop is als er veel bieders zijn, die zelfs vaak moeiteloos ver boven de vraagprijs bieden. Dankzij de historisch lage rente, die ervoor zorgt dat de hypotheekkosten historisch laag zijn. Heb je bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, dan los je elke maand een klein deel van de lening af, zodat de hypotheek na maximaal 30 jaar volledig is afgelost. De hypotheeklasten bestaan uit twee componenten: een rentedeel en een aflossingsdeel. Stel dat je een huis koopt voor vier ton en je leent de volledige koopsom. Bij een rente van 1,4 procent – wat momenteel marktconform is – betaal je dan elke maand € 1.360,- aan hypotheeklasten. Van deze maandlast wordt ongeveer € 450,- gebruikt om de rente te betalen en ruim € 900,- gaat op aan aflossing. Die rentelasten zijn echt kosten, maar die € 900,- is aflossing. Dat geld ben je helemaal niet kwijt, want het blijft van jou. Als je bedenkt dat de huur van een sociale huurwoning maximaal € 750,- per maand bedraagt, dan komt die € 450,- overeen met 60 procent van de maximale sociale huurgrens. Paul van der Kwast: “Een groot deel van de mensen met een laag inkomen betaalt zo bekeken aanzienlijk meer aan woonlasten dan iemand in een  huis van vier ton. Als je deze lijn doortrekt, zit je pas met een hypotheek van € 660.000,- op rentelasten die in het eerste jaar overeenkomen met € 750,- per maand, de maximale sociale huursom. Zo bezien zijn veel huizen helemaal niet duur, maar juist goedkoop.” 

Ruimte voor groei

Voor wie trouwens verder kijkt dan zijn neus lang is en de Randstad daadwerkelijk beschouwd als een Europese metropool, zijn zowel de huizen- als de huurprijzen vergeleken met andere nabije metropolen nog altijd relatief laag. De gemiddelde vierkante meterprijs in Parijs binnen de Périphérique ligt bijvoorbeeld rond de 10.000 euro. Maar dan worden ook de ‘slechtere’ buurten meegeteld. Kijk je naar de Parijse ‘grachtengordel’, dan zit je al gauw op het dubbele van de genoemde prijs, of zelfs hoger. Hetzelfde geldt voor London. Vergelijk dat met steden als Den Haag, Rotterdam en Utrecht, dan zit er nog wel rek in de prijzen in Nederland. Die relatief lage prijzen in Nederland zijn inmiddels ook ontdekt door buitenlands kapitaal. Terwijl er ook al Nederlandse niet-bancaire geldverstrekkers zijn die dankbaar gebruik maken van bijvoorbeeld Duits kapitaal om vastgoed te financieren. Vastgoedspecialist Jones Lang LaSalle stelde al eerder dat residentieel vastgoed de grootste groeikansen biedt voor institutioneel kapitaal in Europa. De veranderende demografie en de economie zorgen ervoor dat steeds meer beleggers interesse tonen in de woningbeleggingsmarkt. Door het aanhoudende woningtekort en de steeds grotere vraag naar huurwoningen, is ‘investeren in stenen’ aantrekkelijk. In cijfers uitgedrukt: investeringen in Nederlandse appartementen stegen in 2018 met maar liefst 35%. Terwijl het geïnvesteerde bedrag steeg van €8,5 miljard in 2018 tot €9,3 miljard in 2019. Zo blijkt uit gegevens van Capital Value. Volgens Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij Jones Lang LaSalle Nederland, zijn het niet alleen grote institutionele partijen, uit bijvoorbeeld Noord-Amerika, die in Europa investeren. Maar zijn het ook steeds meer particuliere beleggers die in stenen investeren en daarmee profiteren van de aanhoudende groeikansen op het gebied van residentieel vastgoed.          

Disclaimer: Dit artikel is geschreven in samenspraak met NIBC Bank N.V., maar niet namens NIBC Bank N.V.