Terug

Federico Angius

De maatregelen die de overheid heeft aangekondigd om kopers en huurder beter te beschermen tegen ‘malafide’ verhuurders zijn volgens Angius dus niet alleen onterecht, maar schieten hun doel ook voorbij.

Federico Angius 2

Het zijn woelige tijden. De hypotheekrente stijgt razendsnel, net als de energieprijzen en de prijzen van bouwmaterialen. Waardoor de bouwproductie stokt, terwijl de vraag naar woningen onverminderd hoog blijft. Goed moment dus om te kijken hoe het sentiment is in de markt. NIBC Vastgoed Hypotheek is benieuwd en gaat op deze plek in gesprek met tussenpersonen, taxateurs en klanten. Hoe kijken zij aan tegen de huidige situatie? We vervolgen onze serie met Federico Angius, bestuurder van verschillende stichtingen en beleggingsfondsen in residentieel vastgoed en daarnaast verbonden aan Meerdervoort, een investeringsvehikel in commercieel vastgoed.

Federico Angius belandde als student al in het vastgoed. Hij studeerde aan de Haagse Hogeschool management, economie en recht en kwam in aanraking met een oud-klasgenoot die investeerde in woningen. Deze kocht woningen, knapte ze op en verkocht ze weer door. Angius: “Dat was zo omstreeks 2005, 2006. Een heel andere tijd dan nu. Er was nauwelijks schaarste. Daarnaast belegde mijn vader ook in woningen, die hij aanhield voor zijn pensioen. Hij heeft mij geleerd dat beleggen in vastgoed een perfecte tool vormt om financiële onafhankelijkheid te krijgen. Hij geloofde veel meer in stenen dan in aandelen of in andere categorieën.”

Federico Angius 4

Schuldig
Omdat de prijzen toen relatief laag waren en er nauwelijks schaarste was, was het een echte beleggersmarkt. Door de sterk gestegen huizenprijzen is het tegenwoordig veel minder rendabel om te investeren in residentieel vastgoed. Waarbij er ook eens de nodige overheidsmaatregelen zijn die de belegger treffen. Federico Angius: “De belegger krijgt de schuld van de sterk stijgende huurprijzen. Over de rug van de huurder is hij bezig zich te verrijken, zo wordt het gebracht in de media. Maar ook de belegger heeft te maken met de sterk gestegen huizen- en materiaalprijzen en arbeidskosten. Aspecten die ervoor zorgen dat de kosten voor onderhoud enorm zijn gestegen. Die kosten worden verdisconteerd in de huurprijs.” De maatregelen die de overheid heeft aangekondigd om kopers en huurder beter te beschermen tegen ‘malafide’ verhuurders zijn volgens Angius dus niet alleen onterecht, maar schieten hun doel ook voorbij. De WOZ-cap waardoor tienduizenden woningen van het middensegment naar sociaal gaan, de huurbeperkingen in een gedeelte van de vrije sector en een opkoopverbod van beleggingswoningen, zullen een sterke invloed hebben op de rentabiliteit. En dit terwijl de overheid wel van dezelfde belegger verwacht dat hij investeert in de verduurzaming van zijn panden.

Uitgave of investering
Vervolgens gaat Angius in op het punt dat beleggers ook medeverantwoordelijk worden gehouden voor de sterk stijgende huizenprijzen: “Ik heb zelf een koopwoning en ik ben (mede) bestuurder van verschillende beleggingsvastgoedfondsen. Je eigen huis koop je vooral met emotie, rekening houdend met je maximale leencapaciteit. Kopen wordt ook gestimuleerd in Nederland door allerlei fiscale maatregelen, zoals renteaftrek en geen belasting op vermogen van je eigen woning. Koop je als belegger een woning dan wil je een zo hoog mogelijk rendement halen op de verhuur. Je gaat dus ook niet ‘zomaar’ overbieden, want dat gaat ten koste van je rendement. Misschien dat een beginnende belegger in deze krappe woningmarkt dat wel doet, maar als professionele belegger kijk je puur naar de cijfers en laat je je niet door emoties of de waan van de dag meesleuren. Als investeerder voel ik me dus ook niet medeschuldig aan prijsopdrijving. Ik let juist heel erg op de kosten en op de aankoopprijs. Mijn eigen woning zie ik als een uitgave en niet als investering.” De sterk gestegen woningprijzen zijn volgens Angius dan ook niet het gevolg van beleggers op de woningmarkt, maar van een combinatie van een aantal factoren. Zoals de toenemende trek naar de grote steden, het goedkope geld waardoor de leencapaciteit in de afgelopen jaren sterk steeg (zie ook kadertekst) en het feit dat in Nederland kopers een eigen woning voor 100% kunnen financieren. Angius: “Het maximale leenbedrag dat een belegger krijgt, de loan-to-value, is maximaal 80% en vaak nog lager. Hij moet dus eigen geld meebrengen. Een particulier hoeft geen eigen geld mee te brengen. Mede daardoor zijn de woningprijzen, naar mijn idee, de afgelopen jaren zo gestegen.”

Federico Angius 1

Tot slot
Tot slot komt Federico Angius te spreken over zijn relatie met NIBC Vastgoed Hypotheek: “Ik kwam in contact met NIBC via mijn intermediair, Murat Onen. Ik was op zoek naar een bank die met mij als professionele belegger mee wilde groeien. De meeste Nederlandse grootbanken zijn wat betreft het financieren van vastgoed nogal conservatief vergeleken met andere landen, deels ook door de regulering. De NIBC zat daar veel ondernemender in en durfde meer risico te nemen. En heeft nog steeds de beste voorwaarden.”

Wat zijn de oorzaken van de woningcrisis?
Op dit moment krijgen beleggers in residentieel vastgoed (“huisjesmelkers”) de schuld van praktisch alles wat er mis is op de woningmarkt. Variërend van sterk stijgende huur- en woningprijzen, tot de grote woningschaarste, waardoor met name jonge starters niet of nauwelijks kans hebben op een woning. Hoe terecht is dat? Volgens deskundigen als planoloog Martien van der Maan en hoogleraar Peter Boelhouwer zijn speculanten en beleggers op de woningmarkt eerder het gevolg dan de oorzaak van de situatie. De grote prijsstijging van de afgelopen jaren heeft dan ook minder te maken met een tekort aan woningen, maar heeft eerder financiële oorzaken zoals hoofdeconoom van het CBS Peter Hein van Mulligen stelt: “Het woningtekort is niet historisch hoog […], de woningvoorraad is in vergelijking met het aantal inwoners en huishoudens gelijk aan tien jaar geleden.” Ook de Nederlandse Bank concludeerde dat de hoge huizenprijzen meer samenhangen met de financieringsruimte van de koper dan met het woningtekort. Daarin staat het CBS en de Nederlandse Bank niet alleen. De afgelopen 25 jaar volgde de huizenprijzen nauwkeurig het maximale leenbedrag, zo schrijven Rens van Tilburg en Peter Blom van de Sustainable Finance Lab van de Universiteit van Utrecht. Dit maximum nam toe door de stijgende inkomens, de dalende hypotheekrentes en de ruimere inkomensnormen. Een constatering die ook hoogleraar Peter Boelhouwer doet: “In de afgelopen zes jaar is de hoogte van de hypotheekrente enorm gedaald en ons inkomen gestegen […] door die lage rente zijn de woonlasten fors goedkoper.”