Onderbuikbeleid
Of het (voorgenomen) beleid stand houdt bij de rechter moet overigens ook nog maar blijken. Want nu al staan gedupeerde beleggers in de startblokken om verhaal te halen. Er wordt in elk geval tegemoet gekomen aan de publieke opinie en aan de gevoelens van frustratie jegens de ‘huisjesmelkers’. Maar of het verstandig is beleid te maken op basis van het onderbuikgevoel, blijft de vraag. Net zoals het zeker de vraag is of een gemeente als Den Haag die graag (buitenlandse) studenten verwelkomt, net als veel andere steden, sinds 1 juni van dit jaar een verkameringsverbod heeft ingesteld. Wat er op neerkomt dat studenten in Den Haag van harte welkom zijn om te komen studeren, maar niet geacht worden om ook in de stad te komen wonen.

Absurd
Dat het verkameringsverbod bovendien tot absurde situaties kan leiden ondervond recentelijk vastgoedinvesteerder en ondernemer Jeroen Lentze bij de transformatie van een monumentaal pand aan de Juliana van Stolberglaan tot elf appartementen. Hij kocht het praktisch onbewoonbare herenhuis van ruim 500 vierkante meter in de Haagse binnenstad voor één miljoen euro en stak er vervolgens nog eens een miljoen euro in om er elf appartementen in te realiseren. Compacte woonunits waar veel vraag naar is bij starters en young professionals. Het aanvankelijke plan van Lentze, splitsen, ging al niet door, maar hij kreeg van de gemeente al wel een vergunning om dit enorme pand te transformeren tot appartementen. Lentze moest ‘alleen’ nog even door de bezwaarprocedure. Standaard bij dit soort projecten, dus begon hij alvast met verbouwen. Tussentijds werd het verkameringsverbod dat reeds gold voor kwetsbare wijken, uitgebreid naar de hele stad. Omdat volgens de gemeente kamerbewoning negatieve effecten heeft op de leefbaarheid en daarom alleen nog maar toegestaan is in wijken waar de leefbaarheid en de schaarse goedkope en middeldure woningvoorraad niet onder druk staat. Een tamelijk absurd gegeven, aangezien starters en studenten bij voorkeur aangewezen zijn op betaalbare woningen die, inderdaad ja, voornamelijk te vinden zijn in wijken met een goedkope(re) woningvoorraad!

Elf woningen voor twee personen
Maar terugkomend op het geval Lentze: hij mag zijn elf appartementen nog maar verhuren aan twee personen of aan één gezin! Want de bezwarencommissie kijkt bij het beoordelen van de bezwaren naar de actuele regels en niet naar de regelgeving op het moment dat de vergunning werd verstrekt. Logisch volgens de woordvoerder van de gemeente, want als er een bezwaar wordt ingediend, dan is daarbij het uitgangspunt dat de feiten, omstandigheden en beleidsregels worden getoetst aan de beleidsregels die op dat moment gelden. Als er dus nieuw beleid wordt gemaakt tijdens de behandeling van een bezwaarprocedure dan moet dat beleid meegenomen worden. Een gedachtegang die zorgt voor een regelrechte bureaucratische nachtmerrie, aldus Lentze in het AD. Niet alleen voor hem trouwens, maar ook voor tientallen andere investeerders die hun inkomstenderving en gemaakte kosten via de rechter willen gaan verhalen op de gemeente.

Opkoopbescherming
En over de rechter gesproken: ook de opkoopbescherming zoals de gemeente Amsterdam die wil invoeren is in strijd met de wet volgens voorzitter Jack de Vries van Vastgoed Belang. En zal volgens hem daarom dan ook geen stand houden bij de rechter. Jack de Vries hekelt de kortzichtigheid waarmee de politiek zichzelf in de wielen rijdt bij de aanpak van de woningnood. In een interview met Vastgoedmarkt stelt hij: “Het zal de kans van starters op een koopwoning niet vergroten en tegelijkertijd zal schaarste aan huurwoningen in het middenhuursegment alleen maar toenemen als particuliere verhuurders geen woningen meer mogen toevoegen aan huurwoningvoorraad.“ Dat laatste, het toevoegen van huurwoningen in het middenhuursegment, was ooit, vóór het invoeren van de verhuurdersheffing in 2013, een belangrijke taak van woningcorporaties. Maar die komen ‘dankzij’ de vele miljarden verhuurdersheffing die ze jaarlijks moeten ophoesten niet meer toe aan investeringen in nieuwe woningen. Dat met name starters meer kans krijgen op een woning zal door de opkoopbescherming overigens niet toenemen, aldus De Vries, aangezien niet beleggers de grote concurrenten van koopstarters op de woningmarkt zijn, maar doorstromers met veel diepere zakken door de overwaarde woning op hun bestaande woning. Zij kunnen starters eenvoudig overbieden.

Veel te breed ingezet
De gebiedsgerichte opkoopbescherming zoals uitgewerkt door het ministerie van Binnenlandse Zaken in de aanpassing van huisvestingswet (artikel 39 e.v.) wordt veel te breed ingezet. Particuliere verhuurders zullen massaal naar de rechter gaan om het beleid van gemeenten af te laten keuren vanwege de inbreuk op hun eigendomsrecht. De Vries: “Er zijn immers al investeringen gedaan op basis van het huidige, pre-opkoopbescherming beleid van die gemeenten en nu wordt die investering minder waard.” De gebiedsgerichte opkoopbescherming wordt per 1 januari 2022 in Rotterdam ingevoerd in 16 wijken voor appartementen met een WOZ waarde tot 355.000 euro. In Amsterdam stemt de gemeenteraad in februari 2022 voor een opkoopbescherming voor de gehele stad met een maximale WOZ-waarde van 512.000 euro. Volgens De Vries is het ministerie er al van op de hoogte dat een aantal gemeenten te ver gaat met de toepassing van opkoopbescherming in hun aan te passen huisvestingsverordening: “Het ministerie [acht] het niet waarschijnlijk dat met name het te brede beleid van de gemeente Amsterdam inzake opkoopbescherming stand houdt bij rechter. Het voorgestelde beleid van Rotterdam – opkoopbescherming in delen van de stad bij nader aangewezen woning met een lagere WOZ waarde dan Amsterdam hanteert – zal meer kans hebben […].”

De verkeerde knoppen
Nog afgezien van het feit of de voorgenomen beleidsmaatregelen stand zullen houden bij de rechter en wat de eventuele financiële gevolgen zullen zijn voor de gemeenten (compensatie van de gedane investeringen en gemaakte kosten); feit blijft dat het met hagel schieten blijft. Want het is een terugkerend fabeltje dat de problemen op de huizenmarkt vooral te wijten zijn aan beleggers. Speculanten en beleggers zijn eerder het gevolg dan de oorzaak van de situatie. Ook uit Kadasteronderzoek blijkt dat slechts een klein percentage van transacties op naam staan van particuliere beleggers en dat het daarbij ook nog voor een deel gaat om onderlinge transacties van bestaande huurwoningen tussen beleggers. Kortom, overheid en gemeenten draaien aan de knoppen om iets aan de situatie te doen, maar helaas aan de verkeerde.